A Lei nº 6.766/79 regulamenta o parcelamento do solo urbano no Brasil, estabelecendo suas regras e procedimentos. Também estipula as diretrizes para uso e ocupação do solo, de modo a prometer um desenvolvimento urbano ordenado e sustentável.
Também conhecida uma vez que Lei do Parcelamento do Solo Urbano, a lei 6.766/79 é um importante marco legítimo que regulamenta o parcelamento do solo para fins urbanos no Brasil.
A sua geração se deu durante o período de redemocratização do Brasil. Esse era um momento em que o país passava por um intenso processo de urbanização e desenvolvimento populacional, o que aumentou significativamente a demanda por moradias e infraestrutura urbana.
Desta forma, os problemas decorrentes da falta de infraestrutura básica, tal uma vez que chuva, esgoto e iluminação, fizeram com que fosse necessária a geração de um conjunto de normas para prometer o desenvolvimento urbano ordenado. A partir desse entendimento, a Lei 6.766 foi sancionada em 19 de dezembro de 1979.
Assim, estabelecendo as normas e os procedimentos para o parcelamento do solo urbano em todo o território pátrio. E, visou promover o desenvolvimento ordenado das cidades e prometer o chegada à moradia digna para a população.
Pode-se proferir que, um dos resultados do desenvolvimento urbano de maneira irregular foi o surgimento de favelas, caracterizadas pelos aglomerados subnormais, com elevada concentração populacional, construções irregulares e infraestrutura urbana precária.
Assim, o processo de favelização, ocorrido na segunda metade do século XX – data que muito se aproxima da promulgação da Lei 6.766/79, é o principal exemplo da prestígio da Lei de Parcelamento do Solo.
A seguir, discutiremos alguns aspectos da Lei nº 6.766/79, seu objetivo e prestígio para a sociedade, muito uma vez que comentaremos pontualmente os principais artigos da Lei.
Continue a leitura para saber mais! 😉
O que é a Lei 6.766/79?
Porquê dito, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano estabelece as normas e os procedimentos para o parcelamento do solo urbano no Brasil.
Em seu teor, é verosímil extrair algumas definições que nos ajudam a compreender de maneira ampla o tema. Dentre suas principais determinações, podemos primar:
As formas de parcelamento do solo
Conforme a lei define, o parcelamento do solo poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Isso dentro dos limites e nos moldes estabelecidos por ela.
Obrigatoriedade do parcelamento
Ainda, a lei determina que o parcelamento do solo urbano é obrigatório, sempre que um proprietário desejar produzir lotes para venda, fundação ou utilização de qualquer outra forma.
Parcelamento do solo por loteamento ou desmembramento
Já em seus primeiros artigos, a lei apresenta as possibilidades de parcelamento do solo: loteamento ou desmembramento, diferenciando-as.
Projetos de loteamento e desmembramento
É previsto a existência de projetos de desmembramento e loteamento, que são requisitos necessários à aprovação pelo ente público.
Urgência de autorização prévia do ente público
Previamente à realização de qualquer separação do solo urbano, o proprietário/empreendedor deve solicitar uma autorização prévia junto ao ente público responsável – via de regra, a Prefeitura Municipal –, que avaliará o projeto e assegurará que o parcelamento esteja de conciliação com as normas e leis urbanísticas vigentes.
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Destinação obrigatória de áreas
A Lei estabelece que segmento da extensão objeto de parcelamento seja destinada para o equipamento público, uma vez que escolas, postos de saúde, praças públicas, áreas de lazer e áreas verdes.
Registro do parcelamento do solo
A Lei também determina que o parcelamento do solo deve ser registrado em Cartório de Registro Universal de Imóveis, para que tenha validade jurídica e possa ser comercializado.
Qual o objetivo da Lei 6.766/79?
A Lei do Parcelamento do Solo Urbano surge uma vez que uma importante medida de regulamentação do uso do solo urbano, garantindo o desenvolvimento ordenado das cidades.
Assim, buscando oferecer condições adequadas de moradia, trabalho e lazer para a população, além de preservar o meio envolvente e a qualidade de vida nas áreas urbanas.
Porquê visto anteriormente, a lei 6.766/79 foi sancionada justamente durante o período de favelização ocorrido no Brasil, na segunda metade do Século XX. Todo o processo de industrialização, mecanização do campo, o êxodo rústico e vários outros fatores geraram uma enorme demanda por moradia e infraestrutura urbana.
Diante da lentidão na geração de uma legislação que garantisse o desenvolvimento urbano ordenado, a geração de favelas foi inevitável, uma vez que a única opção de moradia para milhões de pessoas.
Por estes e outros motivos, no Brasil, mais de 17 milhões de pessoas vivem em cenários precários e, cá, a Lei de Parcelamento do Solo figura uma vez que importante instrumento até mesmo para prometer a infraestrutura urbana mínima ao cidadão.
Portanto, a Lei objetiva testificar que o parcelamento do solo ocorra de conciliação com as normas e leis urbanísticas locais, a termo de evitar a instalação de loteamentos clandestinos ou irregulares, que não ofereçam as condições mínimas de:
- infraestrutura;
- serviços públicos;
- higiene e segurança para a população.
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Lei 6.766/79 comentada
Neste tópico, vamos pontuar os principais artigos que integram a Lei 6766/79, buscando tecer comentários acerca do tema trazido por cada item.
Item 2º
O item 2º define o que é considerado o parcelamento do solo, abrangendo o fracionamento do solo por loteamento ou desmembramento.
É importante diferenciar que, é considerado um loteamento a subdivisão de uma leiva em lotes destinados a fundação, com consequente fenda de novas vias de circulação, logradouros públicos ou com a modificação (ou ampliação) das vias existentes.
Já o desmembramento é caracterizado pela subdivisão de uma leiva em lotes destinados a fundação, mas com aproveitamento do sistema viário existente. Sem que haja a fenda de novas vias de circulação e logradouros públicos, tampouco modificação ou ampliação das vias já existentes.
Item 3º
Em complemento, o item 3º disciplina que o parcelamento do solo só será permitido em áreas urbanas ou de expansão urbana. Mas, desde que estejam de conciliação com o projecto diretor e as leis municipais de uso e ocupação do solo, e ainda pontua, expressamente, hipóteses em que o parcelamento não será permitido.
Item 4º
De extrema prestígio é o item 4º, que sofreu alterações recentes nos anos de 2019 e 2021. Ele especifica os requisitos para a implantação de loteamentos urbanos, prevendo a premência de projetos de infraestrutura básica e aprovação pelos órgãos públicos competentes.
Vejamos alguns requisitos previstos no art. 4º:
- Existência de áreas destinadas à circulação, equipamento urbano e comunitário e espaços livres de uso público proporcionais à densidade ocupacional prevista no projecto diretor;
- Os lotes, via de regra, devem ter extensão mínima de 125m2 e frente mínima de 5m;
- Existência de suplente de fita não edificável ao longo das faixas de domínio público, faixas domínio das ferrovias, faixas marginais de cursos d’chuva.
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Item 6º a 17º
Os artigos 6 a 17 trazem a premência de aprovação dos projetos para parcelamento do solo.
Com detalhes acerca da elaboração dos projetos de loteamento e desmembramento, e com orientações para o imagem das vegetais e reconhecendo a premência de prévia consulta ao Projecto Diretor que define as diretrizes para o uso do solo.
Item 18º a 24º
Integram o Capítulo VI da Lei de Parcelamento, trazendo informações acerca do procedimento de registro do loteamento ou desmembramento perante o Cartório de Registro Universal de Imóveis competente.
Leste Capítulo da Lei de Parcelamento passou por importantes atualizações durante o ano de 2022, em virtude da Lei 14.382 de 2022, que trata do sistema eletrônico de registros, com alterações na Lei de Registros Públicos, Lei de Parcelamento de Solo Urbano e Lei de Incorporações Imobiliárias.
O item 18 trata da premência de subordinar o projeto de parcelamento ao registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, pontuando os documentos que deverão escoltar o protocolo de registro do projeto.
Item 25º a 36º
Em seguida, os artigos 25 a 36-A integram o Capítulo VII da Lei 6766/79, que trata dos Contratos.
O item 25 disciplina acerca da irretratabilidade dos contratos de compra e venda, cessões, promessas de cessão e afins, complementando que o registro imobiliário destes contratos os torna oponíveis perante terceiros, conferindo recta real ao titular registral.
Item 37º
Prosseguindo, tem-se as disposições gerais da Lei de Parcelamento, com destaque para o item 37, que traz a vedação à venda ou promessa de venda de parcela de loteamento não registrado.
Item 50º
Por termo, deve destaque ao item 50, que constitui a possibilidade de transgressão contra a gestão pública para quem dar início a qualquer espécie de parcelamento do solo de forma clandestina, sem autorização do órgão público competente e em desacordo com as disposições da Lei 6766/79.
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Desenlace
Vimos no decurso deste texto que a Lei 6766/79 foi sancionada no período de surgimento das favelas e parcelamento irregular do solo, diante de um contexto histórico multíplice e um processo de urbanização intenso.
Conforme o exposto, através da Lei de Parcelamento do Solo são estabelecidas as regras para parcelamento do solo urbano, de forma a prometer o desenvolvimento ordenado e sustentável das cidades, com chegada à infraestrutura básica.
Trata-se de um tema importante, com grande emprego prática. Apesar de antiga, a Lei de Parcelamento do Solo passou por diversas alterações e atualizações e, por leste motivo, deve ter peculiar atenção pelos aplicadores do recta que atuam na extensão imobiliária.
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